Блог

Российский рынок недвижимости сейчас находится в довольно непростой ситуации, когда рубль резко ослабел, а потому и покупательская способность населения продолжает падать. Потому многих одолевает вопрос – чего же ожидать далее? Генеральный директор компании Лидман Андрей Краснов отвечает на эти и многие другие вопросы.

Для отечественного рынка недвижимости этот год стал довольно непростым. Начался кризис, с которым пришли и самые противоречивые прогнозы. Довольно нестабильная ситуация сложилась в плане стоимости квадратных метров жилья, рубль продолжает падать в отношении доллара. Насколько же серьезным оказывается кризис на самом деле?

Пока еще будет не совсем корректно заявлять, что кризис в этом году оказался полномасштабным. Скорее это был необычный год, на протяжении которого рынок постоянно испытывал влияние внешних факторов.

Отзыв лицензий в самом начале 2014 года в банковской сфере, а затем и следующая за этим девальвация рубля подняла ажиотаж. Люди начали срочно скупать недвижимость, стараясь сохранить свои сбережения. Как результат: предложение новостроек в первом квартале в массовом сегменте резко снизилось на треть. Уже к маю ажиотажный спрос после стабилизации рынка пошел на спад и сделки опять велись в обычном режиме. Ближе к сентябрю традиционно рынок оживился, а в октябре, когда пришло осознание того, что рост валютного курса является долговременным явлением, началась новая волна ажиотажа на рынке недвижимости среди покупателей. Наивысший пик их активности пришелся на октябрь-ноябрь. Спровоцировал дополнительно данное явление прогноз о том, что ипотечные ставки будут расти. Потому люди просто не стали терять время, ожидая, пока их кровные обесценятся во время роста ипотечных ставок. Уровень продаж за эти месяцы вырос от 20% до 50% (что зависит от объекта). А цены начали расти на новостройки из месяца в месяц.

В общем же по рынку новостроек Подольска средняя цена 1 м2 в секторе «эконом» сократилась от начала года до 111,8 тысяч рублей со 115,4. Также произошло снижение и в классе «комфорт» - со 153,1 до 149,9 тысяч рублей за 1 м2. Такое ценовое снижение обусловлено в общем выходом на рынок недвижимости новых объектов, а не удешевлением по факту.

Потерь из-за кризиса на рынке недвижимости, скорее всего, избежать не удастся: первые с рынка уйдут те компании, которые сдают некачественные проекты. Ни дольщики, ни банки не будут их финансировать. Только те компании будут держаться на ногах, которые создают объекты за собственные средства и подходят к вопросу ценообразования достаточно гибко. Такие тенденции продемонстрировал 2008 год, когда в кризис пользовались спросом лишь те объекты, в которых цена полностью соответствовала качеству. Но существует и другой вопрос – транспортная доступность объектов. Этот фактор становится со временем лишь более острой проблемой. А потому спрос в первую очередь коснется объектов с подходящими к ним незагруженными транспортом шоссе, где проводятся работы в сфере расширения, реконструкции трасс, строительства новых транспортных путепроводов и развязок. Иные квадратные метры будет продать гораздо тяжелее и только при условии снижения цен.

Подольские квартиры в новостройках пока на пике популярности. Переизбытка в этом сегменте нет, что в особенности касается массового жилья. Скорее даже наоборот: на рынке недвижимости Подольска есть определенный дефицит квартир-студий с наименьшим бюджетом покупки. По сути, в сфере «эконом» такого предложения не найти, а в «комфорт» оно представлено агентством недвижимости города Подольска «Лидман» только в одном проекте.

Конечно, объем предложений в данной области в городе пока находится на должном уровне: спрос в таких объектах концентрируется в первую очередь на те квадратные метры, которые имеют понятные перспективы для развития. Так, например, если первую очередь уже сдали и заселили, то стройка продолжается по тому же графику. Конечно, агентство недвижимости города Подольска «Лидман» предлагает те объекты, которые имеют хорошую транспортную доступность. Но есть и те объекты, которые могут привлекать покупателей более низкой стоимостью. К примеру, однокомнатную квартиру можно приобрести за 2,5 млн рублей. Кроме того, покупка новостройки позволит сохранять и даже приумножать свои сбережения.

Говоря о прогнозах, многие верят утверждению, что за упадком покупательской способности к 2016 году и цены на недвижимость резко снизятся вплоть до 10%. Но заглядывать в текущей ситуации так далеко в будущее можно только условно. Скорее всего для экономики очень тяжелым будет следующий год. А вот 2016 обещает наоборот возобновить рост. Так, например, ЦБ предоставил общественности прогноз, в котором нефть получит стоимость в 80 долларов за баррель на ближайшие три года. Да, это определенно ниже базового уровня, который запланировали, но выше текущего. На протяжении всего следующего года будет стабилизироваться экономика.

А вот прогноз об оттоке капитала довольно пессимистичен. Потому рынок недвижимости города должен быть готов к тому, что спрос будет заметно снижаться, что уже смогли на себе ощутить объекты классов «премиум» и «элит». Но отложенный спрос на эти объекты будет в наступающем году постепенно исчерпываться. Более точные прогнозы можно будет делать только по итогам второго квартала 2015 года.

Говоря о средней цене 1 м2 на первичном рынке, стоит упомянуть и тот факт, что в реализации станут вымываться лоты, которые имеют небольшую площадь с высокой ценой. Это будет влиять на снижение цен. Если на продажу выставят новые объекты, то рыночная стоимость также снизится на все объекты. Но в отдельных корпусах цены будут подрастать до самого момента сдачи жилья в эксплуатацию.

Что же можно посоветовать покупателям жилья в новостройках? Стоит ли ждать снижения цен или лучше брать сейчас? В первую очередь любому покупателю, который принимает данное решение, стоит задуматься над конечной целью и сегментом, в котором приобретается жилье. Строительство показывает снижение темпов своей производительности. В будущем это может привести и к отрицательной динамике, которая отразится в первую очередь на бизнес-классе. «Эконом» и «комфорт» более чувствительны к любым изменениям рынка недвижимости Подольска, а потому намного быстрее перестраивается. Также можно ожидать и роста цен на жилье из-за повышения себестоимости ряда проектов. Цены могут повышаться и по мере готовности объектов к сдаче. Вырастает число этажей, а, значит, вырастает и стоимость. Уже с 1-го января будут подняты ставки банками, а потому одобрение на кредиты лучше получать сейчас.

Первый квартал показательным не станет. «Раскачивается» рынок к весне. Но и зима могут быть отмечены активным ростом спроса на жилые объекты. Говоря о второй половине наступающего года, стоит отметить, что высоколиквидные проекты, которые имеют оптимальные цены, продуманную концепцию и хорошее расположение, будут не просто продаваться, а испытывать определенную нехватку.

Покупатели должны обдумывать свои решения, прежде чем их принимать, что особенно касается объектов новостроек, которые находятся пока только на этапе котлованов, пусть у девелоперов, которые имеют большой портфель объектов и небольшую долю заемных средств, риск заморозки своих проектов довольно невелик.

Девелоперам стоит заняться регулированием цен, предоставляя покупателям разные схемы оплаты, увеличивая при этом сроки  беспроцентной рассрочки или создавая нормальные условия для покупки жилья в рассрочку по малым процентам, если сравнивать с ипотечными кредитами. Но это при условии наличия собственной финансовой состоятельности.

Еще в недалеком прошлом спрос на жилье был достаточно высок, а строительство новых объектов велось максимально активно. Оправданы ли опасения ряда экспертов, которые утверждают, что рынок недвижимости Подольска не сможет переварить такой объем предложения, который есть сегодня? Ведь еще стоит учитывать и довольно непростую ситуацию в экономике страны…

Отложенный спрос в массовом сегменте пока еще не исчерпал себя. В будущем году объемы выводимых проектов могут сократиться, хотя и большое количество «недостроев»  вряд ли ожидаемо. Кризис 2008 года дал свой урок игрокам, научив их более серьезно подходить к вопросу финансирования проектов. Теперь к ним подходят только при наличии запаса необходимых ресурсов. Финансируют проекты только серьезные банки, а также принимается во внимание и государственное участие.

То, что строят сейчас – будет реализовано. Долгоиграющие проекты могут быть приостановлены лишь в том случае, если девелопер на стройплощадку не успел выйти. Предложение и спрос в будущем году будут уравнены.

Перспективы рынка недвижимости Подольска в наступающем году будут зависеть от выхода масштабных объектов в городе. Если застройщики будут придерживать выход новых проектов, то стоимость жилья будет подниматься из-за постепенного вымывания с рынка более доступного для широкой публики жилья с низкой стадией готовности. Некоторые девелоперы могут пересмотреть свои планы на вывод объектов и придержать их на время.

Многое сейчас зависит от быстрой стабилизации рубля и цены на баррель нефти. Самые оптимистичные прогнозы делают ставки уже на вторую половину будущего года. Конечно, рецессии вряд ли удастся избежать, но опыт прошлых лет показывает, что рынок недвижимости подвергается восстановлению первым, а потому показатели по прогнозам экспертов вернутся к норме уже в 2017 году.

► Смотрите наши видео: новости, объекты, репортажи: