Блог

Местоположение – один из самых важных преимуществ недвижимости. Затертое до дыр, но не теряющее свое актуальности правило гласит, что самым важным правилом в сфере недвижимости было и остается выгодное местоположение. Особенно это касается коммерческих объектов.

Конечно, местоположение – не единственная сторона вопроса. Но если вы собираетесь приобрести недвижимость для долгого срока пользования, то стоит понимать, что оно должно располагаться в правильном месте. Ведь аренда коммерческой недвижимости бывает лишь тогда выгодной и долгосрочной для обеих сторон, когда плюсы местности и инфраструктуры перевешивают.

Этот аспект не только существенно влияет на финансовую сторону, но и помогает привлечь нужных вам арендаторов.

Существует множество факторов, которые смогут указать на то, что именно это место будет правильным как для приобретения, так и для дальнейшего обустройства бизнеса арендатора. Одна из любимых стратегий «Лидман Брокерс» - создание образа клиента, который заинтересован в аренде коммерческой недвижимости.

Примером может быть образ молодого профессионала 21-35 лет, имеющего высшее образование, предпочитающего трендовый современный дизайн. Такой тип арендаторов обычно требует наличия стиральной машины, сушки в квартире или, на крайний случай, прачечной недалеко от своего дома. Такой тип людей еще и ценит открытые пространства.

Имея образ желаемого арендатора, вы сможете принять ряд решений о ремонте, типе дома, местоположении, размещении рекламы и, конечно же, о средствах, которые могут понадобиться для этого. Это не означает, что аренда коммерческой недвижимости будет в обязательном порядке проходить только с тем арендатором, который соответствует идеальному образу. Помещение можно будет сдать и тому, кто вовсе не соответствует. Главное – наметить цель.

Такие важные цифры

Определившись с местонахождением, можно начать сразу же оценивать и рассматривать потенциальные сделки. На этом этапе очень важно понять, какие суммы могут потребоваться и какие получатся при закрытии сделки. Поделить их можно условно на две части:

Получение правильных цифр.

Существует достаточно много способов оценки недвижимости и определения сделки со стороны «хорошо/плохо». Используя некоторые расчеты, вы должны для начала убедиться, что запросили об объекте правильную информацию.

Необходимо понимать, какая формула/расчет должна быть использована, чтобы в результате получить правильные данные. Так, например, некоторые расчеты/формулы могут включать в себя коммунальные счета, налоги, текущую арендную плату (в том числе и рыночную ставку аренды), а также процент от нестандартной квартиры.

Проверка информации

Предоставить данную информацию вам может и продавец объекта. Но если вы хотите действительно объективные данные, то придется перепроверить все данные самостоятельно. У многих продавцов часто бывают устаревшие или даже неточные данные, а некоторые и вовсе захотят приукрасить свою недвижимость. Поэтому проверка лишней никогда не будет. Благодаря этому вы не просто сможете убедиться в правильности информации, но и сделать все необходимые расчеты.

Цифры – только часть картины

Недвижимость может располагаться в нужном месте, прекрасно смотреться на рекламном проспекте. Но есть ведь и другие факторы, которые могут значительно снизить стоимость аренды коммерческой недвижимости.

1. Получайте копии абсолютно всех текущих контрактов по аренде. Когда вы приобретаете недвижимость, вам могут достаться «в наследство» и арендаторы от предыдущего владельца. А потому все контракты, которые были заключены ранее, остаются в силе. С ними придется считаться. Не такие уж редкие случаи, когда владельцы покупали недвижимость с соглашениями аренды на порядок ниже стоимости на рынке.

2. Стоит сильно опасаться обветшалой площади. Если вы занялись изучением приблизительных цифр «как есть», то результаты могут вас порадовать. Но если в помещение не вкладывали средства, не ухаживали, то стоимость ремонта может в результате даже самую хорошую сделку сделать плохой.

Хорошо запомните, что эля срочного выкупа обветшалые и старые дома являются находкой. Аренда коммерческой недвижимости требует порядка, а не клубка проблем. Даже если проявляется плохое содержание в совокупности мелких неприятностей, то стоит осмотреть всю картину целиком, так как в результате все эти неприятности могут вылиться в убыточное предприятие для вас же.

3. Разделение коммунальных расходов. Стоит понимать, что в отдельных случаях коммунальные расходы бывают не разделены. Например, когда покупается дом на несколько семей. В тех случаях ежемесячные расходы полностью ложатся на плечи владельца объекта и, как результат, увеличение ваших собственных расходов каждый месяц. Поэтому коммунальные расходы лучше разделить между арендаторами.

4. Возможность повышения арендной платы. Это неплохой способ получить прибыль от уже приобретенного имущества. Но здесь кроется несколько «но». Арендная плата должна быть ниже рыночной или вы должны сделать определенный ремонт. Одним словом – поднять привлекательность предлагаемой для аренды коммерческой недвижимости. Еще стоит понимать, что арендную плату не повышают у арендаторов, которые достались вам вместе с покупкой недвижимости.

5. Управление коммерческой недвижимостью. Нанимая компанию по управлению собственной недвижимостью или самостоятельно управляя ею, вы в любом случае получите плюсы. Осуществляя управление своими силами, вы не бесплатно работаете. Вполне вероятно, что нынешний владелец сам управляет объектом, а потому попросту не показывает свои расходы. Вне зависимости от того, выберете ли вы собственное управление или наймете для этого менеджера, расходы стоит включить в свои расчеты.

В заключение

В заключение хотелось бы сказать, что существуют и иные критерии, которые следует рассматривать перед приобретением недвижимости. Их стоит рассмотреть при первом инвестировании. Просто цифры на бумаге могут не отразить полной картины. Несколько моментов мы затронули, но список, на самом деле гораздо шире.

► Смотрите наши видео: новости, объекты, репортажи: